ITBI, escritura e registro em Santarém: custos e documentos para comprar um imóvel

Quem compra um imóvel logo descobre que o preço combinado não é o único gasto. Há um imposto municipal, a escritura, o registro e as certidões. Este guia explica o que cada etapa faz, quem costuma pagar e o que reunir antes de assinar.

Um aviso sobre números: a alíquota do ITBI, a base de cálculo e os valores de cartório mudam e dependem de tabela oficial. Por isso, este texto não cita valores. Para Santarém, confirme tudo na Prefeitura e no cartório de registro de imóveis, e anote a data da consulta.

O que é o ITBI, quem paga e quando

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. A Constituição Federal atribui esse imposto aos municípios. Quem define a alíquota e as regras de cobrança em Santarém é a legislação municipal.

O que vale saber:

· Fato gerador: a transmissão do imóvel entre pessoas vivas, como na compra e venda. · Quem paga: em regra, o comprador. Pode haver acordo diferente no contrato, mas o ideal é deixar isso escrito. · Quando pagar: antes da escritura e do registro. O cartório normalmente pede o comprovante de pagamento para registrar. · Base de cálculo: é definida pela lei do município. Pode envolver o valor da transação ou um valor de referência da Prefeitura. Confirme qual vale no seu caso. · Guia: é emitida pela Prefeitura. Desconfie de guias recebidas por terceiros sem conferência.

O ITBI é um custo do comprador, e não deve ser tratado como item opcional. Não existe promessa genérica de isenção: qualquer benefício depende de lei e de enquadramento do caso, e a Prefeitura é quem informa.

Escritura pública e registro: o que cada um faz

São duas etapas diferentes, e é comum confundir.

Escritura pública

É o documento lavrado em tabelionato de notas. Ele formaliza a compra e venda. Em regra, a lei exige escritura pública para a compra de imóveis acima de um valor que ela define. Em operações com financiamento, o contrato do banco pode cumprir esse papel, conforme as regras da instituição.

Registro de imóveis

É o ato feito no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está. Pelo Código Civil, a propriedade entre pessoas vivas se transfere com o registro do título na matrícula. Ou seja:

· A escritura não transfere a propriedade sozinha. · O contrato assinado não transfere a propriedade sozinho. · O registro na matrícula é o que coloca o imóvel no nome do comprador.

Por isso, a compra só termina quando a matrícula atualizada mostra o seu nome como proprietário. Peça essa certidão ao final.

Documentos: lista de conferência

O cartório e o banco podem pedir itens adicionais. A lista abaixo é um ponto de partida.

Do comprador

· Documento de identidade e CPF. · Certidão de estado civil atualizada (nascimento, casamento ou outra). · Pacto antenupcial, quando houver. · Comprovante de residência. · Documentos do cônjuge ou companheiro, quando a situação exigir. · Comprovantes de renda, se a compra for financiada.

Do vendedor

· Documentos pessoais e de estado civil. · Certidões pessoais exigidas pelo cartório. · Se for empresa: documentos societários e certidões da pessoa jurídica.

Do imóvel

· Certidão de matrícula atualizada, que mostra o proprietário, ônus e restrições. · Comprovante de que o IPTU está em dia. · Declaração de quitação de condomínio, quando houver. · Para imóvel na planta: a documentação da incorporação e o contrato. Veja mais em como comprar apartamento na planta em Santarém.

Leia a matrícula com atenção. Se houver hipoteca, penhora ou alienação fiduciária, isso precisa ser resolvido antes da compra, ou fazer parte do acordo de forma clara.

Quanto reservar além do preço do imóvel

Sem citar valores, a lógica é esta. Some, além do preço:

1. ITBI, conforme a Prefeitura.
2. Escritura, conforme a tabela do tabelionato de notas.
3. Registro, conforme a tabela do cartório de registro de imóveis.
4. Certidões e eventuais taxas de emissão.
5. Custos do financiamento, se houver: avaliação do imóvel, seguros e tarifas, conforme o banco. Veja financiamento imobiliário em Santarém.
6. Mudança e adaptação do imóvel, que são gastos seus, fora do processo de compra.

Como fazer a conta com segurança:

· Peça a cada órgão o valor por escrito e com a data da consulta. · Pergunte qual base de cálculo será usada. · Guarde os comprovantes de pagamento. · Deixe uma folga no orçamento, porque valores podem mudar entre a simulação e a assinatura.

Ao conversar com qualquer vendedor, inclusive conosco, peça a lista completa de custos do seu caso, indicando quem paga cada item. Isso evita surpresa.

Registro em operações digitais e tokenização

Hoje, o que prova a propriedade de um imóvel no Brasil é o registro na matrícula, feito em cartório. Isso vale mesmo quando partes do processo acontecem on-line, como envio de documentos, assinatura eletrônica e acompanhamento do pedido.

A tokenização é um assunto à parte. Este artigo não afirma mais do que isso: o registro em cartório segue sendo a referência para a propriedade. Para entender o tema com cuidado, leia propriedade digital e tokenização de imóveis.

Lista para imprimir

Marque cada item antes de assinar.

· [ ] Pedi à Prefeitura de Santarém as regras do ITBI e a guia, com a data da consulta. · [ ] Combinei por escrito quem paga o ITBI, a escritura e o registro. · [ ] Pedi ao tabelionato e ao cartório os valores de escritura e registro, por escrito. · [ ] Tenho a matrícula atualizada e li ônus e restrições. · [ ] Conferi IPTU e condomínio em dia. · [ ] Reuni meus documentos e os do vendedor. · [ ] Se houver financiamento, conferi no banco os custos e os documentos exigidos. · [ ] Guardei todos os comprovantes de pagamento. · [ ] Após o registro, pedi a matrícula com meu nome como proprietário.

Fontes para conferir

As regras mudam. Use as fontes oficiais abaixo como ponto de partida e confirme valores e prazos locais na Prefeitura de Santarém e no cartório.

Próximo passo

Se quiser montar a lista de custos e documentos do imóvel que você está avaliando, Falar com uma pessoa.